밝은 가치 평가(11지구(
1. Jiuli, Guangming 및 Chengfu의 건설 비교
Jiuli와 Guangming 건설의 경우에도 유사한 경향이 관찰되었다.
헌장은 비슷하게 구성되어 있습니다.
비교 평가가 가능합니다.
구리, 광밍, 청둥의 아파트 가격은 매우 비슷하다.
이 세 곳의 값은 동일합니다.
하지만 광밍이 그 등급에 맞는 교육환경과 생활인프라를 갖춘 신도시로 만든다면 광밍이 세 곳 중 가장 좋은 곳이 될 것이라고 생각한다.
삼보: 구리 인창동 아파트
광명한진타운 : 광명시 광명동아파트
성동마을 강남마을 : 용인시 수지시 성복동 아파트
2. Jiuli, Guangming 및 Chengfu의 신축 건물 비교
신축의 경우 Cheng Fu의 이익이 Guangming Jiuli를 앞질렀다.
며칠 전 Chengfu와 비교할 때 구리가 과소 평가되었을 수 있지만 Guangming도 과소 평가되었을 수 있다고 판단했습니다.
이 경우 아직 개선의 여지가 있어 광명 인근 콘도미니엄에 비해 예상 시장 수익이 더 나을 수 있다.
광명 아크 포레자 위브(2020) : 광명동* 광명재개발 16공구
e편한상인교환어 반포레 (2020): 인창, 구리
성복역 롯데캐슬 골든시티(2019) : 용인시 수지구 성복동
현재 시티뷰 롯데시티마켓을 다시 한번 살펴보겠습니다.
와우.. 1월에 정말 싸다.
85억은 이상한 거래처럼 보입니다.
로열 플로어의 최종 거래가는 약 10억 4천만원이다.
내가 본 시장 가격 재건에 비해 새 빌드를 비교할 때 분명히 구리와 조명이 실제로 과소 평가되었습니다.
11R의 P4.5 수준은 현재 청푸롯데시티와 같은 수준인데, 연간 보험료를 감안하면 향후 5년 안에 약 2억 정도 오를 수 있을 것으로 추산된다.
며칠 전 District 11은 350만 페소를 팔았지만 훨씬 저렴했습니다.
. 쓰고 느껴보세요. 구리도시포레는 최근 거래가 없지만 호가는 12월 말 구리 조사 때보다 4000만원가량 낮아졌다.
Chengfu 및 Jiuli의 현재 기준에 따른 평가 수입이 얼마나 되세요?11R의 84의 경우 투자가 잘 되지 않는 것 같습니다.
3. 투자요약
위 기준으로 현재 84형 광밍 11R을 4억5000만원의 프리미엄에 매입한다면 성복 기준 5억8000만원 투자 대비 약 40%(2억2000만원)의 상승 여력이 있다.
싱푸 기반 투자와 비교하면 약 27억원의 상승여력이 있다.
동도시포차 투자금 5억8000만원을 기준으로 10억원(약 47% 증가)의 성장여력이 있다고 볼 수 있다.
그 안전 마진은 2억입니다.
50%의 수익률을 고려하면 모호한 숫자처럼 보입니다.
지금처럼 이 시간에 공부를 좀 더 하다보면 정말 좋은 곳을 찾을지도 몰라요.
분명히 빛은 매력적으로 보일 수 있는 곳입니다.
비슷한 신축 기반의 지역 CityFulls에 비해 분명히 저평가되어 있지만 재개발의 경우 프리미엄이 적절한 수준으로 반영되었다고 생각합니다.
프리미엄 수준은 2019-20 수준으로 떨어졌지만 주변 시장은 계속해서 반영하고 움직이는 것 같습니다.
초기 투자금이 크므로 수익률이 그리 높지 않습니다.
다만 초고가 물건(지난번에 본 3억5000만건)이라면…
* 물론 청부역과 동이 떨어지면 기대수익은 점차 줄어들게 됩니다.
다만 최근 활발한 거래를 감안하면 30% 가까이 하락한 뒤 약 10억4000만원에 청푸롯데캐슬이 바닥권에 진입한 것으로 보인다.
넘어지기가 더 어렵습니다.
그렇다면 밝은 시장 가격은 오늘날의 평가 수준에서 괜찮아 보입니다.