아까 주택임대사업자(주임회사)에 대해서 설명을 드렸는데요. 오늘은 주임자와 반대되는 개념인 일반임대사업자(일임자)에 대해 알아보겠습니다.
일임사는 부가가치세를 환급받을 수 있다는 장점을 가지고 있습니다.
주임사, 일임사 여부에 따라 법으로 지켜야 할 의무가 조금씩 다릅니다.
일임사 등록 시 임차인이 전입신고, 확정일자를 받을 수 없으며 임대대상에는 오피스텔, 상가, 사무실, 지식산업센터와 같은 상업&업무용 부동산이 있습니다.
거주가 아닌 업무용으로 사용하는 사람에게 임대를 해야 하고 월세와는 별도로 부가가치세 10%를 받은 후 부가가치세 신고까지 해야 합니다.
이후 세금계산서를 발급받아야 하며, 만약 임차인에게 사업자가 없다면 주민등록번호로도 세금계산서 발급이 가능합니다.
등록은 계약서를 발급한 날짜를 기준으로 20일 이내에 등록하셔야 합니다.
신분증, 본인 도장, 계약서 원본을 가지고 관할 세무서에 가서 직접 신청할 수도 있고 직접 방문이 어려운 경우 온라인으로도 신청이 가능합니다.
온라인에서는 홈택스에 공인인증서를 사용하여 로그인 후 메뉴-신청/제출-사업자등록(개인)에 접속하여 신청할 수 있습니다.
업종코드를 비주거용 건물임대업으로 하고 입주예정일을 개업일 쓰는 곳에 적어주세요.
장단점의 비교
장점1.주택수 미포함(취득세&양도세 중과가 없으며 종합부동산세에도 포함되지 않음)2. 주택 수에 포함되지 않아 향후 청약 시 무주택이나 1주택 상태 유지 가능 3. 건물분 10% 부가가치세 환급 가능
위에서 말씀드렸듯이 건물 지분 중 10%를 부가가치세 환급으로 받을 수 있습니다.
토지+건축물분 중 건축물 부가가치세를 환급받을 수 있으며, 한꺼번에 받는 것이 아니라 중도금 납입 시마다 부가가치세 일부를 환급받고 중도금 납부 영수증을 반드시 지참해야 합니다.
보통 대출을 받아 돈을 내지만 계속 부가가치세를 환급받을 수 있다는 것이 장점으로 환급 시에도 담당 세무사에게 맡기거나 홈택스에서 환급 신청을 해주시면 됩니다.
집을 몇 채나 보유하고 있다면 세금 등 여러 가지 부담이 있을지도 모릅니다만. 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않기 때문에 오피스텔을 가지고 청약을 신청해도 1주택에 포함되지 않고 무주택이나 1주택 지위 유지가 가능합니다.
또 중과세나 세금적인 측면에서도 경감받을 수 있는 부분이 있고 종합부동산세 합산과세 제외 대상이기 때문에 종부세도 부과되지 않습니다.
단점1. 세입자의 전입신고 및 실거주불가(만약 전입신고시 이전에 환급받은 부가가치세를 모두 납부하여야 하며 추가적인 과태료도 부과)2. 의무적으로 10년이라는 임대기간을 지켜야 한다(중도포괄양도는 가능하며 의무기간을 지키지 않으면 부가가치세를 환급하여야 한다)3. 취득세 4.6% 부과, 임대소득세(월세의 10%를 종합소득세로 납부)
위와 같이 세입자는 전입신고를 할 수 없으며 실제 거주용으로 사용할 수도 없습니다.
만약 전입신고를 할 경우 법에서 정한 과태료 및 지금까지 돌려받은 부가가치세까지도 세무서에 다시 납부해야 합니다.
전입신고가 되지 않아 임차인을 찾기가 주임자보다 어렵고 공실기간이 길어질 수 있다는 단점도 존재합니다.
일임사는 주택을 많이 소유하고 주임자를 내기 부담스럽거나 시세차익을 노리는 분들에게 좋고 장기적으로 꾸준히 임대수익을 얻고 싶다면 주임자를 하시는 것도 좋습니다.
오늘은 일반 임대 사업자에 대해 이야기했습니다.
주택임대사업자에 대해 알아보고 싶다면 이전 글을 참고하세요.
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